Úroky z kauce: kdy na ně máte nárok a jak je spočítat

Nájemce má ze zákona právo na úrok z kauce za celou dobu, po kterou peníze ležely u pronajímatele. Nárok plyne z § 2254 odst. 2 občanského zákoníku, vzniká automaticky a nemusí být v nájemní smlouvě sjednaný. U kauce 30 000 Kč držené tři roky vychází podle výkladu, který je pro nájemce nejpříznivější, 11 626 Kč navíc k vrácené jistotě; podle opatrnějšího výkladu jen 4 427 Kč. Háček je v tom, že zákon výši sazby nechává otevřenou, takže výsledek je nárok k jednání, ne částka, kterou by pronajímatel musel uznat bez diskuse.

Co přesně říká zákon

Ustanovení § 2254 odst. 2 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) zní:

Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Právně přesný název je „jistota“, lidově se jí říká kauce. Podstatné je slovo „alespoň“: zákon určuje spodní hranici. Vyšší sazba sjednaná v nájemní smlouvě platí, nižší nikoli, protože by šla nájemci k tíži proti zákonu.

Druhá věc, kterou stojí za to číst pozorně, je „od jejího poskytnutí“. Úrok neběží od skončení nájmu ani od okamžiku, kdy nájemce o peníze požádal, ale od dne, kdy pronajímatel kauci dostal. U několikaletého nájmu je to rozdíl v tisících korun.

Proč nikdo neumí říct přesnou sazbu

Tady začíná problém, který většina textů o kauci zamlčuje. Zákon odkazuje na „zákonnou sazbu“, ale nařízení vlády, které by sazbu úroku z jistoty určovalo, vydáno nebylo. Neexistuje tedy jedno číslo, které by se dalo dosadit.

Není to přehlédnutí, které by šlo obejít odkazem jinam. Slovní spojení „zákonná sazba“ se v celém občanském zákoníku objevuje jen na tomhle jediném místě a zákoník ho nikde nedefinuje. Ke stanovení úrokové sazby přitom zákoník zmocňuje vládu jediným ustanovením, § 1970, a to výslovně jen pro úrok z prodlení. Právě na tomhle zmocnění stojí nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Pro úrok z jistoty obdobné zmocnění v zákoníku není.

Odborná veřejnost se rozchází ve třech směrech:

• Sazba úroku z prodlení. Podle § 2 odst. 1 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. odpovídá výše úroku z prodlení repo sazbě ČNB k prvnímu dni kalendářního pololetí zvýšené o osm procentních bodů. Je to jediná sazba, kterou právní předpis pro peněžité dluhy skutečně určuje. Slabina tohohle výkladu je, že nařízení míří na dlužníka v prodlení, zatímco pronajímatel drží kauci po právu a v prodlení není.
• Samotná repo sazba bez přirážky. Opatrná dolní hranice, kterou v jednání typicky prosazuje pronajímatel. Argument zní, že jistota je bezriziková úložka, ne sankce za prodlení, a osmibodová přirážka na ni nepatří. Žádný předpis tuhle variantu výslovně nestanoví, je to výkladová konstrukce.
• Obvyklé úroky z bankovních úvěrů. Část komentářů vychází z § 1802 občanského zákoníku, podle kterého se při chybějící zákonné sazbě platí obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky. Tenhle výklad je poctivější k textu zákona, ale prakticky se hůř používá: „obvyklý“ úrok se liší podle typu úvěru, banky i období a je nutné ho doložit.

Rozdíl mezi výklady není kosmetický. U modelové kauce 30 000 Kč držené tři roky vychází podle sazby úroku z prodlení 11 626 Kč, podle samotné repo sazby 4 427 Kč. Přesně o tenhle rozdíl se nájemce s pronajímatelem obvykle přetahuje.

Který z výkladů převažuje, tenhle článek netvrdí a kalkulačka na tom nestaví. Výchozí volbou je sazba úroku z prodlení jen proto, že je jako jediná odvozená od konkrétního čísla v právním předpisu, ne proto, že by ji potvrdil soud. O sporné výši rozhoduje v posledku soud a přehled rozhodnutí, který by pořadí variant seřadil, tenhle web nemá.

Jak se úrok počítá

Výpočet sám je jednoduchý, komplikuje ho jen to, že sazba se v čase mění:

1. Období od složení kauce do jejího vrácení se rozdělí na kalendářní pololetí, protože repo sazba se odečítá k prvnímu dni pololetí.
2. Za každé pololetí se vezme sazba platná k jeho prvnímu dni a případně se k ní přičte přirážka podle zvoleného výkladu.
3. Úrok za pololetí se spočítá jako kauce vynásobená roční sazbou a podílem počtu dnů v tom pololetí ke skutečnému počtu dnů v roce.
4. Dílčí úroky se sečtou.

Repo sazbu vyhlašuje bankovní rada ČNB a v posledních letech se hýbala hodně, takže u delšího nájmu se sazba během doby držení kauce několikrát změní. Sazba, se kterou se počítá poslední pololetí v registru, je 3,75 % a ČNB ji vyhlásila s účinností od 19. 6. 2026.

Úrok se k jistotě nepřipisuje a dál se neúročí. Úroky z úroků lze podle § 1806 občanského zákoníku požadovat, jen když to bylo ujednáno.

Kalkulačka úroků z kauce tenhle postup provede za vás, rozepíše ho po pololetích a ukáže výsledek podle všech tří výkladů vedle sebe. Rozpis je záměrně vidět celý, aby si ho protistrana mohla přepočítat.

Jak nárok uplatnit

Postup, který dává smysl u běžných částek:

1. Dohledejte doklady. Nájemní smlouvu s ujednáním o jistotě, doklad o zaplacení kauce s datem a doklad o jejím vrácení. Datum složení je klíčové, od něj se úrok počítá.
2. Vyčíslete nárok. Nechte si vygenerovat rozpis a vytiskněte ho. Vyčíslení, které je vidět krok po kroku, se odmítá hůř než holé číslo.
3. Pošlete písemnou výzvu. Uveďte částku, období, sazbu a ustanovení, o které se opíráte, a dejte přiměřenou lhůtu. Posílejte doporučeně nebo datovou schránkou a doklad o odeslání si nechte.
4. Počítejte s vyjednáváním. Protože zákonná sazba není stanovená, je legitimní se sejít někde uprostřed. U menších částek bývá dohoda rychlejší i levnější než spor.
5. Až potom soud. Pokud pronajímatel nereaguje nebo nárok odmítá, rozhodne o výši úroku soud.

Na co si dát pozor

Kalkulačka ani tenhle článek nenahrazují právní posouzení konkrétního nájmu. Vlastní hranice je poctivé přiznat:

• Pronajímatel si z jistoty smí započíst, co mu nájemce z nájmu dluží, typicky dlužné nájemné nebo náhradu škody na bytě. Úrok se pak počítá z toho, co skutečně drží po právu.
• Jistota nesmí podle § 2254 odst. 1 občanského zákoníku spolu se smluvní pokutou přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Trojnásobek platí až od 28. 2. 2017. Do 27. 2. 2017 zákon připouštěl jistotu až do šestinásobku měsíčního nájemného; na trojnásobek ji snížil zákon č. 460/2016 Sb. Právo na zaplacení smluvní pokuty se do stropu započítává teprve od 1. 7. 2020, kdy ho tam vložil zákon č. 163/2020 Sb.; dřív se strop týkal jen jistoty samotné. U starší nájemní smlouvy se proto posuzuje strop platný v době, kdy se strany na jistotě dohodly, ne dnešní. Pokud jistota strop platný v době ujednání přesáhla, je namístě řešit i platnost samotného ujednání, ne jen úrok.
• Nároky se promlčují. U starších nájmů si ověřte, jestli promlčecí lhůta neuplynula.
• Když jde o vyšší částky, o spor s nejasným koncem nebo o nájem s dalšími komplikacemi, obraťte se na advokáta, nájemní poradnu nebo spotřebitelskou organizaci.

Podrobnosti o tom, kolik smí kauce činit a co se s ní při skončení nájmu děje, shrnuje pojem kauce (jistota). Jestli řešíte, kolik má vlastně nájem stát, pomůže kalkulačka obvyklého nájemného.