Založení SVJ: postup, notář a zápis do rejstříku

Založit společenství vlastníků musí vlastníci v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků (§ 1198 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.). Zakládá se schválením stanov, jehož přijetí se zpravidla osvědčuje notářským zápisem, a vzniká až dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek (§ 1204). Soudní poplatek za první zápis je 6 000 Kč, provede-li zápis přímo notář, 2 700 Kč.

Kdy musíte SVJ založit

Povinnost se váže na velikost a strukturu vlastnictví v domě: alespoň pět jednotek a alespoň čtyři z nich ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Toto znění § 1198 odst. 1 zavedla novela č. 163/2020 Sb. účinná 1. července 2020. Změnila jen druhou část podmínky: do 30. června 2020 zákon žádal stejných pět jednotek, ale stačilo, aby tři z nich patřily třem různým vlastníkům. Vzory a návody starší než tohle datum proto podmínku uvádějí špatně, stejně jako texty, které mluví o „třech jednotkách”.

Sankce za nesplnění není pokuta, ale zámek na katastru. Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, pokud není prokázán vznik společenství (§ 1198 odst. 2). Developer ani vlastníci tedy nemohou pokračovat v prodejích, dokud SVJ nevznikne.

Je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství založeno dobrovolně, souhlasí-li s tím všichni vlastníci (§ 1199). Bez společenství je osobou odpovědnou za správu domu správce (§ 1190) a rozhoduje se podle pravidel v prohlášení, obdobně podle ustanovení o shromáždění, přičemž se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků a souhlas většiny všech vlastníků (§ 1191).

Krok 1: připravit stanovy

Stanovy jsou to, čím se společenství zakládá, takže práce začíná u nich. Musí obsahovat alespoň název se slovy „společenství vlastníků” a označením domu, sídlo v tomto domě, členská práva a povinnosti, určení orgánů a jejich působnosti včetně počtu členů a funkčního období, určení prvních členů statutárního orgánu a pravidla pro správu domu a pozemku (§ 1200 odst. 2).

Tady se rozhoduje i o tom, jestli bude statutárním orgánem výbor, nebo předseda společenství vlastníků. Podrobný rozbor náležitostí najdete v článku Stanovy SVJ: co musí obsahovat a jak je změnit.

Než se sejdete, mějte po ruce prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku, aktuální výpis z katastru a seznam vlastníků s velikostmi podílů na společných částech. Podíl určuje počet hlasů (§ 1206 odst. 1), takže bez něj nespočítáte většinu.

Krok 2: schválit stanovy

Zákon nabízí tři cesty (§ 1200 odst. 1 a 4):

• Ustavující schůze. Stanovy se přijímají většinou hlasů všech vlastníků jednotek. Rozhodnutí o jejich přijetí se osvědčuje veřejnou listinou, tedy notářským zápisem, který obsahuje schválený text stanov.
• Shoda všech vlastníků na obsahu. Schůze pak není nutná, stanovy ale v tomhle případě vyžadují formu veřejné listiny.
• Jediný vlastník všech jednotek. Typicky developer před prodejem. Stanovy tu formu veřejné listiny nevyžadují.

Přehlasovaný vlastník má i tady obranu podle § 1209, na kterou § 1200 odst. 1 výslovně odkazuje.

Ke změně stanov ještě před vznikem společenství se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet (§ 1201). Po vzniku už se forma veřejné listiny při změně nevyžaduje (§ 1200 odst. 5).

Krok 3: zápis do rejstříku SVJ

Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku (§ 1204). Do zápisu tedy existuje jen založené, nikoli vzniklé společenství.

Zapisuje se do rejstříku společenství vlastníků jednotek, který je jedním z veřejných rejstříků vedených rejstříkovými soudy (§ 1 odst. 1 a § 39 zákona č. 304/2013 Sb.). Návrh na zápis nově založeného společenství podávají všichni členové výboru, nebo předseda společenství vlastníků (§ 40). Návrh na pozdější změnu nebo výmaz už podává samo zapsané společenství (§ 41 ve spojení s § 39), tedy jeho jménem statutární orgán, a podat ho musí bez zbytečného odkladu po vzniku rozhodné skutečnosti (§ 11 odst. 2).

Cesty jsou dvě a liší se cenou i rychlostí:

• Návrh k rejstříkovému soudu. Soudní poplatek za první zápis jiné osoby než akciové společnosti do veřejného rejstříku činí podle položky 11 sazebníku zákona č. 549/1991 Sb. 6 000 Kč, pozdější změny nebo doplnění zápisu 2 000 Kč.
• Přímý zápis notářem. Notář provede zápis na žádost osoby oprávněné podat návrh, mají-li zapisované skutečnosti podklad v jeho notářském zápisu a jsou-li mu předloženy všechny potřebné listiny (§ 108 zákona č. 304/2013 Sb.). Poplatek je podle položky 39 sazebníku 2 700 Kč, u změn 1 000 Kč.

Protože notářský zápis o přijetí stanov stejně ve většině případů potřebujete, bývá přímý zápis notářem levnější i rychlejší. K poplatku ale připočtěte odměnu notáře podle notářského tarifu, kterou zákon o soudních poplatcích neupravuje a která se odvíjí od rozsahu úkonů. Vyžádejte si ji dopředu.

Společenství vlastníků není mezi osobami osvobozenými od poplatku za zápis do veřejného rejstříku, na rozdíl třeba od spolků nebo nadací (§ 11 zákona č. 549/1991 Sb.).

Co se změní po vzniku

Zápisem se toho mění víc, než se čeká:

• Odpovědnost za správu. Osobou odpovědnou za správu domu se stává společenství (§ 1190), dosavadní správce tuhle roli ztrácí.
• Přechod závazků. Práva a povinnosti ze závazků spojených se správou domu, které vznikly před vznikem společenství a z nichž byli vlastníci oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně, přecházejí dnem vzniku na společenství. Společenství to musí bez zbytečného odkladu oznámit všem věřitelům a dlužníkům (§ 1195 odst. 2).
• Ručení členů. Za dluhy společenství ručí člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech (§ 1194 odst. 2). U dluhů, které na společenství přešly z doby před jeho vznikem, to ale neplatí automaticky: za ně vlastníci ručí společně a nerozdílně, ledaže s poměrným ručením bez zbytečného odkladu vysloví souhlas věřitel (§ 1195 odst. 2).
• Pravidelný chod. Statutární orgán musí svolat shromáždění nejméně jedenkrát do roka (§ 1207 odst. 1) a hlídat, co ještě smí rozhodnout sám.

Po vzniku vás čeká i praktická agenda: IČO, bankovní účet, účetnictví, pojištění domu a smlouvy s dodavateli včetně povinných revizí společných rozvodů. Přehled toho, jak společenství dál funguje, dává SVJ: jak funguje, orgány a povinnosti, povinné kontroly technických zařízení pak články o revizi plynu a elektrorevizi.

Tenhle článek je obecný přehled právní úpravy, ne právní rada k vaší situaci. Znění paragrafů i aktuální výši poplatků si ověřte u zdrojů níže a přípravu stanov a zápisu proberte s notářem nebo advokátem.